Es gibt beim Immobilienverkauf einen stillen Mitverdiener, an den zuerst niemand denkt. Das Finanzamt. Verkaufst du mit Gewinn, will es einen ordentlichen Anteil davon, und zwar über die Immobilienertragsteuer. Bevor dir jetzt der Kaffee kalt wird, die gute Nachricht gleich vorweg. In sehr vielen Fällen, gerade beim Verkauf der eigenen Wohnung, fällt diese Steuer gar nicht an. Man muss nur wissen, wann.
Die kurze Antwort
Die Immobilienertragsteuer beträgt in Österreich grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie. Sie trifft den Verkäufer und wird üblicherweise vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und ans Finanzamt abgeführt. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen. Die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung können die Steuer auf null senken, und ohne Gewinn fällt ohnehin keine an. Diese Angaben dienen nur der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Was die Immobilienertragsteuer überhaupt ist
Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist die Steuer auf den Gewinn, den du beim Verkauf einer Immobilie erzielst. Gewinn heißt die Differenz zwischen dem, was du beim Verkauf bekommst, und dem, was dich die Immobilie ursprünglich gekostet hat. Auf diesen Gewinn fallen grundsätzlich 30 Prozent an. Nicht auf den Verkaufspreis, sondern nur auf den Gewinn, das ist ein wichtiger Unterschied.
Die Hauptwohnsitzbefreiung, der häufigste Rettungsanker
Für die meisten privaten Verkäufer ist das die entscheidende Ausnahme. Verkaufst du deine eigene Wohnung, in der du selbst gewohnt hast, greift oft die Hauptwohnsitzbefreiung, und dann fällt keine ImmoESt an.
Nüchtern die Voraussetzungen, denn hier zählt Genauigkeit. Die Befreiung greift, wenn die Immobilie durchgehend dein Hauptwohnsitz war, und zwar entweder ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zum Verkauf, oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend. In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Ob dein Fall genau passt, gehört von einem Steuerberater geprüft.
Die Herstellerbefreiung
Die zweite Ausnahme betrifft selbst errichtete Gebäude. Hast du ein Gebäude selbst hergestellt, kann der Gewinn aus dem Gebäudeteil steuerfrei sein, sofern du es in den letzten zehn Jahren nicht vermietet oder anderweitig zur Erzielung von Einnahmen genutzt hast. Wichtig ist die Einschränkung. Befreit ist nur das Gebäude, der Wert des Grundstücks bleibt steuerpflichtig.
Wie hoch die Steuer im Ernstfall ist
Greift keine Befreiung, sind es grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn. Für Immobilien, die schon lange in deinem Besitz sind und vor dem Jahr 2002 angeschafft wurden, sogenannte Altfälle, gibt es eine günstigere pauschale Berechnung, bei der die effektive Belastung deutlich niedriger ausfällt. Welche Variante für dich gilt und wie sich dein Gewinn genau berechnet, ist ein klarer Fall für den Steuerberater.
Wer die Steuer berechnet und abführt
Um das musst du dich in der Regel nicht selbst kümmern. Die ImmoESt wird üblicherweise vom Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet, berechnet und direkt ans Finanzamt abgeführt. Das läuft im Zuge der Kaufabwicklung, ähnlich wie beim Treuhandkonto.
Was du praktisch mitnehmen solltest
Zwei Dinge. Erstens, verkaufst du deinen eigenen, lange bewohnten Hauptwohnsitz, stehen die Chancen gut, dass gar keine ImmoESt anfällt. Zweitens, verlass dich nicht auf ein Bauchgefühl, sondern lass deinen konkreten Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Ein kurzer Termin kann dir im besten Fall eine fünfstellige Überraschung ersparen.
Wo die Steuer in die Gesamtkosten passt, liest du in unserem Beitrag Was kostet der Immobilienverkauf für den Verkäufer. Den großen Überblick über den ganzen Ablauf bekommst du in unserem Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Die Immobilienertragsteuer beträgt in Österreich grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn aus dem Verkauf. Diese Information dient nur zur Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung.
Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?
Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit den Verkauf von der Immobilienertragsteuer, wenn die Immobilie durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat, entweder ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre bis zum Verkauf, oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden.
Wann fällt keine Immobilienertragsteuer an?
Keine Immobilienertragsteuer fällt vor allem dann an, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung greift, oder wenn kein Gewinn erzielt wurde. Für die genaue Beurteilung ist ein Steuerberater zuständig.
Wer zahlt und überweist die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer trägt der Verkäufer. Berechnet und an das Finanzamt abgeführt wird sie in der Regel über den Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet.
Was ist die Herstellerbefreiung?
Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude. Der Gewinn aus dem Gebäude kann steuerfrei sein, wenn du es selbst errichtet und in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einnahmen genutzt hast. Der Grundanteil bleibt steuerpflichtig.