Die kurze Antwort
Bei einem Verkaufspreis ab 72.672 Euro darf der Makler in Österreich maximal 3 Prozent netto plus 20 Prozent Umsatzsteuer = 3,6 Prozent brutto verlangen. Pro Partei. Im sogenannten Doppelmaklermodell, das beim Verkauf der Standardfall ist, zahlen sowohl Käufer als auch Verkäufer diese Provision an den selben Makler.
Bei einer Wohnung für 400.000 Euro bedeutet das:
- Käufer zahlt: 14.400 Euro
- Verkäufer zahlt: 14.400 Euro
- Makler kassiert insgesamt: 28.800 Euro
Für einen Vermittlungsvorgang, der typischerweise zwischen 60 und 120 Stunden Arbeit kostet. Das macht einen Stundensatz im Bereich von 240 bis 480 Euro. Die Frage, ob das gerechtfertigt ist, soll jeder für sich beantworten.
Der unsichtbare Verlust: die Käuferprovision schmälert deinen Erlös
Hier kommt der Punkt, den die Branche selten klar ausspricht: Auch die Provision, die der Käufer an den Makler zahlt, geht indirekt zu deinen Lasten.
Warum? Weil dein Käufer ein festes Gesamtbudget hat. Wenn er 400.000 Euro für Wohnen ausgeben kann, und davon 14.400 Euro an den Makler abdrückt, bleiben ihm für deine Wohnung effektiv nur 385.600 Euro. Das wird er bei der Preisverhandlung oder bei der Kaufentscheidung berücksichtigen, bewusst oder unbewusst.
Verkäufer übersehen diesen Effekt regelmäßig. Sie schauen auf "ihre" 14.400 Euro Provisionskosten, ohne zu sehen, dass die anderen 14.400 Euro genauso aus ihrem Verkaufspreis fließen.
Im Klartext: Die wirtschaftliche Last des gesamten Maklerhonorars trägt am Ende der Verkäufer. Beim 400.000-Euro-Beispiel sind das 28.800 Euro, nicht 14.400.
Wichtig zu wissen: Das Bestellerprinzip gilt beim Verkauf nicht
Du hast vielleicht von der Reform 2023 gehört, mit der das Bestellerprinzip in Österreich eingeführt wurde: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Diese Regelung gilt aber ausschließlich bei Wohnungsmieten. Beim Immobilienkauf ist alles wie früher: Der Makler darf weiterhin als Doppelmakler auftreten und von beiden Seiten Provision verlangen.
Das wird oft missverstanden. Wenn ein Bekannter dir erzählt, "seit dem Bestellerprinzip ist alles billiger": beim Verkauf stimmt das nicht.
Die rechtlichen Höchstgrenzen im Detail
Die Immobilienmaklerverordnung (IMV) staffelt die Höchstprovision nach Kaufpreis:
| Kaufpreis | Höchstprovision je Partei |
|---|---|
| bis 48.448 Euro | 4 Prozent (in Ausnahmefällen 5%) |
| 48.448 bis 72.672 Euro | 1.938 Euro Pauschale |
| ab 72.672 Euro | 3 Prozent |
Auf alle Beträge kommen 20 Prozent Umsatzsteuer. In der Praxis bewegt sich die Provision bei normalen Wohnungs- und Hausverkäufen also bei den vollen 3,6 Prozent brutto. Verhandeln ist gesetzlich erlaubt, aber selten erfolgreich, weil die meisten Makler die Höchstgrenze als Standard setzen.
Was du für deine Provision tatsächlich bekommst
Damit das nicht zu einseitig wird: Die Provision deckt mehrere Leistungen ab. Ein guter Makler übernimmt Marktwertanalyse, Exposé-Erstellung, Fotos, Inseratsschaltung, Besichtigungen, Verhandlungen, Käufer-Bonitätsprüfung und Vorbereitung der Vertragsunterzeichnung.
Die ehrliche Frage ist: Wie viele dieser Leistungen kannst du selbst übernehmen oder günstiger einkaufen? Aus zehn Jahren Branchenerfahrung weiß ich: Die meisten Verkäufer könnten 80 Prozent davon problemlos selbst machen, wenn sie wüssten wie. Genau das ist die Lücke, die ein guter Privatverkauf-Service schließt.
Drei Punkte, die im Kleingedruckten stehen
Alleinvermittlungsauftrag. Bei vielen Maklern wird ein Alleinvermittlungsauftrag mit der gesetzlichen Höchstdauer von 6 Monaten für Verbraucher abgeschlossen (§ 30c KSchG). In dieser Zeit darfst du keinen anderen Makler beauftragen. Wenn du selbst einen Käufer findest und privat verkaufst, kann der Makler unter Umständen einen Provisionsersatz fordern, sofern das im Vertrag entsprechend vereinbart wurde.
Provisionspflicht bei gescheiterter Finanzierung. Wenn der Käufer den Vertrag unterschreibt und seine Finanzierung später platzt, kann der Käufer trotzdem provisionspflichtig bleiben. Für dich als Verkäufer ist das relevant, weil sich der gesamte Verkaufsprozess verzögert. Im schlimmsten Fall scheitert der Abschluss komplett, weil dem Käufer das zusätzliche Provisionsgeld fehlt.
Werbekosten. In den meisten Fällen sind diese in der Provision enthalten und werden nicht extra verrechnet. Aber: Bei einigen Maklerverträgen tauchen sie als gesonderter Posten auf, etwa für Hochglanz-Druckwerbung oder zusätzliche Portal-Premium-Listings. Vor Vertragsunterschrift den Provisionsumfang genau prüfen.
Der Vergleich, den niemand offen führt
Stell dir vor, du verkaufst eine Wohnung in Wien für 450.000 Euro. Die typischen Kosten:
Klassischer Makler, Doppelmaklermodell:
- Maklerprovision Verkäufer: 16.200 Euro
- Maklerprovision Käufer: 16.200 Euro (kommt von deinem indirekt verfügbaren Erlös)
- Wirtschaftliche Gesamtbelastung: bis zu 32.400 Euro
Privatverkauf mit professionellem Marketing:
- Komplettpaket inklusive Exposé, Fotoshooting, Marktpreisanalyse, KI-Bildoptimierung sowie Räumungs- und Reinigungsgutscheinen: ab 1.949 Euro Fixpreis
- Differenz: über 30.000 Euro im Vergleich zum Maklermodell
Diese Differenz ist nicht "Bonus", sondern Geld, das in deinem Verkaufserlös steckt. Du sparst es dir oder kannst die Wohnung entsprechend günstiger anbieten und schneller verkaufen.
Ist Privatverkauf für jeden geeignet?
Ehrlich: Nein. Wenn du keine Zeit hast, dich nicht mit Verträgen oder Verhandlungen wohlfühlst und lieber die komplette Verantwortung delegierst, kann ein guter Makler das Geld wert sein. Die Frage ist aber, ob du das wirklich brauchst, oder ob dir nur eingeredet wurde, dass es ohne Makler nicht geht.
Was Privatverkäufer brauchen, ist nicht der Verzicht auf Professionalität, sondern eine andere Art von Unterstützung: gute Fotos, ein vernünftiges Exposé, eine realistische Preiseinschätzung. Den Verkauf selbst, also die Gespräche mit Interessenten, die Verhandlung, die Vertragsunterzeichnung beim Notar, kann jeder Privatverkäufer übernehmen. Es ist rechtlich erlaubt und in 90 Prozent der Fälle nicht komplizierter als andere wichtige Lebensentscheidungen.
Fazit
Eine Maklerprovision wirkt auf den ersten Blick wie eine einseitige Belastung. Tatsächlich trägt der Verkäufer wirtschaftlich aber meist die volle Last beider Provisionen: die eigene direkt, die des Käufers indirekt über einen reduzierten erzielbaren Verkaufspreis. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das schnell 28.800 Euro.
Wer bereit ist, die zwei bis drei wirklich kritischen Schritte selbst zu gehen, also Besichtigungen, Verhandlungen, Vertragsabschluss, kann sich diese Summe sparen und dafür einen Bruchteil davon in professionelles Marketing investieren.
Die Mathematik ist eindeutig. Die Frage ist nur, ob die Branche dir das auch sagt.
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Häufige Fragen
Wie hoch darf die Maklerprovision in Österreich maximal sein?
Bei einem Kaufpreis ab 72.672 Euro darf der Makler maximal 3 Prozent netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangen, also 3,6 Prozent brutto. Diese Höchstgrenze gilt pro Partei, also separat für Käufer und Verkäufer.
Zahlt beim Hausverkauf in Österreich auch der Käufer Provision?
Ja. Beim Verkauf gilt das sogenannte Doppelmaklermodell, bei dem sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils bis zu 3,6 Prozent Provision an denselben Makler zahlen. Das Bestellerprinzip aus der Reform 2023 gilt nur bei Mietverträgen, nicht beim Kauf.
Kann ich als Privatperson eine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist in Österreich rechtlich uneingeschränkt erlaubt. Besichtigungen, Verhandlungen und der Vertragsabschluss beim Notar können vollständig privat abgewickelt werden. Professionelle Unterstützung bei Exposé, Fotos und Marktpreisanalyse kann dabei helfen, ohne dass eine Maklerprovision anfällt.