Es gibt einen Satz, den Steuerberater in Österreich vermutlich im Schlaf aufsagen können, weil er ihnen so oft gestellt wird. Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen? Die Frage ist so beliebt, dass sie öfter gegoogelt wird als fast alles andere rund um den Verkauf. Und die ehrliche Antwort lautet, öfter als du denkst, aber längst nicht immer. Schauen wir uns an, wann das Finanzamt leer ausgeht und wann es die Hand aufhält.
Die kurze Antwort
Der Verkauf einer Immobilie ist in Österreich vor allem dann steuerfrei, wenn eine der beiden großen Ausnahmen greift, die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung. Steuerfrei ist es außerdem, wenn du keinen Gewinn erzielst. Greift keine Befreiung und verkaufst du mit Gewinn, fallen grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Der Normalfall zuerst, damit du die Ausnahmen einordnen kannst
Bevor wir zu den erfreulichen Ausnahmen kommen, kurz der Ausgangspunkt. Verkaufst du eine Immobilie mit Gewinn, will der Staat grundsätzlich 30 Prozent davon, über die Immobilienertragsteuer. Das ist die Regel. Steuerfrei zu verkaufen heißt also, aus dieser Regel herauszufallen, und dafür gibt es genau definierte Wege. Wie die Steuer selbst funktioniert und berechnet wird, liest du im Detail in unserem Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Hier geht es nur um die eine Frage, wann es steuerfrei bleibt.
Weg eins, die Hauptwohnsitzbefreiung
Das ist der mit Abstand häufigste Freifahrtschein, und für die meisten privaten Verkäufer der entscheidende. Wenn du deine eigene Wohnung oder dein Haus verkaufst, in dem du selbst gelebt hast, ist der Gewinn oft komplett steuerfrei.
Jetzt nüchtern die Voraussetzungen, denn hier zählt jedes Wort. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift in einer von zwei Varianten. Entweder war die Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz bis zum Verkauf. Oder sie war innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz. In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf auch aufgeben.
Wichtig ist das Wort Hauptwohnsitz. Die Ferienwohnung am Wörthersee, in der du zwei Wochen im Jahr die Seele baumeln lässt, zählt nicht. Es geht um den Lebensmittelpunkt, dort, wo du gemeldet bist und tatsächlich wohnst.
Weg zwei, die Herstellerbefreiung
Die zweite Ausnahme ist enger, aber für manche Gold wert. Sie betrifft selbst hergestellte Gebäude. Hast du ein Gebäude selbst errichtet, also gebaut oder bauen lassen und das finanzielle Risiko getragen, kann der Gewinn aus dem Gebäudeteil steuerfrei sein.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, der Wert des Grundstücks bleibt steuerpflichtig. Und sie fällt weg, wenn du das Gebäude in den letzten zehn Jahren vermietet oder anderweitig zur Erzielung von Einnahmen genutzt hast. Wer sein selbst gebautes Haus verkauft und nie vermietet hat, hat hier gute Karten.
Weg drei, kein Gewinn, keine Steuer
Der unspektakulärste, aber logischste Weg. Die Immobilienertragsteuer fällt nur auf einen Gewinn an. Verkaufst du zu dem Preis, den du selbst bezahlt hast, oder sogar darunter, gibt es keinen Gewinn und damit nichts zu besteuern. Das kommt seltener vor als einem lieb ist, aber es gibt es, gerade bei Objekten, in die viel investiert wurde, oder in einem schwächeren Markt.
Der Sonderfall Erbe und Schenkung
Hier lohnt ein eigener Blick, weil sich ein hartnäckiger Irrtum hält. Viele glauben, ein geerbtes oder geschenktes Haus sei beim Verkauf automatisch steuerfrei. Das stimmt so nicht.
Das Erben oder Schenken selbst löst zwar keine Immobilienertragsteuer aus. Beim späteren Verkauf zählt aber der Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers, du übernimmst also dessen steuerliche Geschichte. Und eine Befreiung wie die Hauptwohnsitzbefreiung hängt an deiner eigenen Nutzung. Dass die Großmutter fünfzig Jahre im Haus gewohnt hat, hilft dir nicht, wenn du selbst nie dort gemeldet warst. Die ganze Logik für den Erbfall haben wir im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen aufgedröselt.
Was du praktisch mitnehmen solltest
Zwei Dinge. Erstens, wenn du deinen eigenen, länger bewohnten Hauptwohnsitz verkaufst, stehen die Chancen gut, dass gar keine Steuer anfällt. Das ist der häufigste steuerfreie Fall überhaupt. Zweitens, verlass dich nie auf ein Bauchgefühl oder auf einen Ratgeber allein, auch nicht auf diesen. Die Fristen sind streng, und ein einziger Tag oder eine Meldelücke kann über die Befreiung entscheiden. Ein kurzer Termin beim Steuerberater vor dem Verkauf ist gut investiertes Geld, weil hier fünfstellige Beträge auf dem Spiel stehen.
Den kompletten Überblick über den gesamten Ablauf bekommst du in unserem Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Steuerberater.
Der wichtige Sonderfall Altbestand
Jetzt zu einem Punkt, der streng genommen keine Befreiung ist, sich für viele aber fast so anfühlt. Der Altbestand.
Hast du die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft, gilt sie steuerlich als Altvermögen. Dann wird der Gewinn nicht nach der normalen Methode besteuert, sondern pauschal ermittelt, und die effektive Steuerbelastung ist deutlich niedriger als die vollen 30 Prozent auf den tatsächlichen Gewinn. Für sehr viele ältere Eigentümer ist der Verkauf dadurch überraschend günstig.
Ehrlich bleibt aber, dass das keine Steuerfreiheit ist, sondern eine reduzierte Besteuerung. Es fällt also etwas an, nur eben spürbar weniger. Wie viel genau, hängt vom Objekt und von möglichen Umwidmungen ab, weshalb das in die Hand eines Steuerberaters gehört. Der Vollständigkeit halber, dieser Altbestand ist auch der Grund, warum ein geerbtes Haus oft günstig besteuert wird, weil man den Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers übernimmt.
Häufige Fragen
Ist ein geerbtes oder geschenktes Haus beim Verkauf steuerfrei?
Nicht automatisch. Erben und Schenken selbst lösen keine Immobilienertragsteuer aus, beim späteren Verkauf zählt aber der Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers. Eine Befreiung wie die Hauptwohnsitzbefreiung hängt an deiner eigenen Nutzung, nicht an der des Vorbesitzers.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie in Österreich steuerfrei?
Steuerfrei ist der Verkauf vor allem dann, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung greift, oder wenn kein Gewinn erzielt wird. Andernfalls fallen grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an. Diese Angaben dienen nur zur Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Wie lange muss ich eine Wohnung besitzen, um sie steuerfrei zu verkaufen?
Eine reine Besitzdauer macht den Verkauf in Österreich nicht automatisch steuerfrei. Entscheidend ist die Hauptwohnsitzbefreiung, die entweder zwei Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz ab der Anschaffung oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre verlangt.
Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?
Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit den Verkauf von der Immobilienertragsteuer, wenn die Immobilie durchgehend dein Hauptwohnsitz war, entweder mindestens zwei Jahre ab der Anschaffung oder mindestens fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre. Der Hauptwohnsitz muss mit dem Verkauf aufgegeben werden.
Ist der Verkauf steuerfrei, wenn ich keinen Gewinn mache?
Ja. Die Immobilienertragsteuer fällt nur auf einen Gewinn an. Verkaufst du ohne Gewinn oder mit Verlust, fällt keine ImmoESt an. Für die genaue Berechnung ist ein Steuerberater zuständig.