Eine geerbte Immobilie ist ein zwiespältiges Geschenk. Auf dem Papier ein Vermögen, im Alltag oft ein Haus in einem anderen Bundesland, das niemand bewohnen will, mit einem Dachboden voller Erinnerungen und einer Heizung von 1987. Der erste Gedanke ist meistens Verkaufen. Der zweite, gleich danach, ist die leise Sorge, dass das Finanzamt schon in den Startlöchern steht. Die gute Nachricht vorweg. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht mehr. Die schlechte, ganz aus dem Schneider bist du trotzdem nicht.
Die kurze Antwort
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann aber die Immobilienertragsteuer anfallen, grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn. Entscheidend ist dabei ein Punkt, den viele nicht kennen. Für die Berechnung zählt nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich angeschafft hat. Verkaufen kannst du erst nach abgeschlossener Einantwortung, also nachdem du offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehst. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Zuerst die Entwarnung, keine Erbschaftssteuer
Fangen wir mit dem an, wovor sich die meisten fürchten. Die Erbschaftssteuer wurde in Österreich abgeschafft, sie ist seit 2008 Geschichte. Dafür, dass du eine Immobilie erbst, zahlst du also keine Erbschaftssteuer.
Ganz gratis ist das Erben trotzdem nicht. Beim Übergang der Liegenschaft fällt Grunderwerbsteuer an, allerdings im Familienverband nach einem begünstigten Stufentarif und berechnet vom Grundstückswert, nicht vom Verkehrswert. Dazu kommen die Eintragungsgebühr im Grundbuch und die Kosten des Verlassenschaftsverfahrens. Das sind überschaubare Beträge, kein Weltuntergang, aber sie gehören auf die Rechnung.
Der eigentliche Punkt, die Steuer beim Verkauf
Jetzt zum Teil, der wirklich zählt, und hier bleibe ich bewusst nüchtern, weil Genauigkeit wichtiger ist als ein guter Sager.
Verkaufst du die geerbte Immobilie mit Gewinn, fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an, kurz ImmoESt, in Höhe von 30 Prozent auf den Gewinn. Nicht auf den Verkaufspreis, nur auf den Gewinn.
Und hier kommt der Punkt, der beim Erben alles verändert. Steuerlich trittst du in die Fußstapfen des Erblassers. Das Erben selbst gilt als unentgeltlicher Erwerb und löst keine Steuer aus. Für die spätere Berechnung beim Verkauf zählt daher nicht, wann du geerbt hast, sondern wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich angeschafft hat.
Das klingt nach Paragrafenreiterei, hat aber handfeste Folgen. Hat die Oma das Haus vor Jahrzehnten gekauft, gilt es steuerlich als sogenanntes Altvermögen, und dann greift eine deutlich günstigere pauschale Berechnung, bei der die effektive Belastung erheblich niedriger ausfällt als 30 Prozent vom Gewinn. Wurde die Immobilie dagegen erst in jüngerer Zeit angeschafft, wird der tatsächliche Gewinn herangezogen.
Welcher Fall bei dir gilt und wie sich der Betrag genau errechnet, ist eine Frage für den Steuerberater, nicht fürs Bauchgefühl. Der Unterschied zwischen den beiden Varianten kann fünfstellig sein. Mehr zur ImmoESt allgemein liest du in unserem Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf.
Wann der Verkauf steuerfrei sein kann
Die meistgestellte Frage überhaupt, und die Antwort ist leider ein ehrliches Es kommt darauf an.
Die bekannteste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie kann die ImmoESt auf null senken, hat aber einen Haken, den viele Erben übersehen. Sie hängt an dir, nicht am Erblasser. Du musst selbst die erforderliche Zeit in der Immobilie deinen Hauptwohnsitz gehabt und ihn mit dem Verkauf aufgegeben haben. Dass deine Eltern jahrzehntelang dort gewohnt haben, hilft dir steuerlich nicht weiter. Wer also das Elternhaus erbt, in dem er selbst seit dreißig Jahren nicht mehr wohnt, kann sich die Hoffnung auf diese Befreiung in der Regel abschminken.
Anders sieht es aus, wenn du selbst noch dort gewohnt hast, etwa im gemeinsamen Haushalt. Dann kann die Befreiung greifen. Ob und in welchem Umfang, muss im Einzelfall geprüft werden. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Ohne Einantwortung geht gar nichts
Ein praktischer Punkt, an dem viele scheitern, bevor es überhaupt ums Geld geht. Du kannst eine geerbte Immobilie nicht verkaufen, solange das Verlassenschaftsverfahren nicht abgeschlossen ist.
Erst mit der Einantwortung, also dem gerichtlichen Beschluss, geht das Eigentum offiziell auf dich über, und erst dann stehst du im Grundbuch. Vorher kannst du zwar Interessenten suchen und die Vermarktung vorbereiten, aber keinen Kaufvertrag unterschreiben. Abgewickelt wird das Verfahren über den Gerichtskommissär, in der Regel ein Notar.
Der Verkauf lässt sich in dieser Zeit trotzdem vorbereiten. Unterlagen sammeln, Preis einschätzen, Fotos machen. Wer das parallel erledigt, verliert nach der Einantwortung keine Zeit.
Wenn mehrere erben
Selten erbt einer allein. Und mit der Erbengemeinschaft kommt oft die eigentliche Herausforderung, denn die hat weniger mit dem Finanzamt zu tun als mit dem Familienfrieden. Gehört die Immobilie mehreren gemeinsam, müssen grundsätzlich alle dem Verkauf zustimmen. Ein Miterbe, der sich querlegt, kann den ganzen Verkauf blockieren.
Einigt man sich nicht, bleibt oft nur der gerichtliche Weg über eine Teilungsklage, und der ist langwierig, teuer und selten gut für die Weihnachtsfeier. Deutlich klüger ist, sich früh zusammenzusetzen, gemeinsam einen realistischen Preis festzulegen und die Rollen zu klären. Eine sachliche Grundlage hilft dabei mehr als jedes Machtwort. Genau dafür ist eine Marktpreisanalyse nützlich, weil sie eine neutrale Zahl auf den Tisch legt, über die man diskutieren kann.
Welche Unterlagen du brauchst
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen brauchst du den Einantwortungsbeschluss als Nachweis, dass du wirklich Eigentümer bist. Der Rest ist derselbe wie bei jedem Verkauf, also aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss und bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Hausverwaltung.
Bei geerbten Objekten kommt oft eine Besonderheit dazu. Die Unterlagen sind über Jahrzehnte gewachsen und liegen irgendwo zwischen Aktenordner, Schuhschachtel und Dachboden. Plan dafür Zeit ein. Die vollständige Liste findest du in unserem Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf.
So verkaufst du die geerbte Immobilie
Wenn Einantwortung und Steuerfrage geklärt sind, läuft der Verkauf wie jeder andere. Preis festlegen, Unterlagen und Energieausweis besorgen, vermarkten, besichtigen, Kaufvertrag über Notar oder Rechtsanwalt.
Ein Punkt ist bei geerbten Objekten aber wichtiger als sonst. Viele geerbte Immobilien sehen aus wie geerbte Immobilien, also voll, dunkel und aus der Zeit gefallen. Genau das drückt den Preis. Wer räumt, gut fotografieren lässt und sauber präsentiert, holt spürbar mehr heraus. Fotoshooting, KI-Bildoptimierung und Exposé findest du als einzelne Leistungen in unserem Shop. Den kompletten Überblick über den Ablauf gibt dir unser Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Und noch etwas, das kein Ratgeber lösen kann. Ein Elternhaus zu verkaufen ist selten nur eine Rechenaufgabe. Nimm dir die Zeit, die es braucht, und hol dir für Steuer und Recht jemanden dazu, der sich auskennt. Das ist gut investiertes Geld.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Steuerberater oder Notar.
Häufige Fragen
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Österreich Steuern zahlen?
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Beim Verkauf kann aber Immobilienertragsteuer anfallen, grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn. Diese Angaben dienen nur der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Wie wird die Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses berechnet?
Beim Erben tritt man steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Für die Berechnung zählt daher, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht das Datum des Erbfalls. Liegt die Anschaffung lange zurück, kann eine günstigere pauschale Besteuerung gelten. Die Beurteilung gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn eine Befreiung greift, etwa die Hauptwohnsitzbefreiung. Diese setzt aber voraus, dass du selbst die erforderliche Zeit dort deinen Hauptwohnsitz hattest. Allein durch das Erben entsteht kein Anspruch auf die Befreiung. Für deinen Fall ist ein Steuerberater zuständig
Ab wann kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen?
Erst nach abgeschlossener Einantwortung, also der offiziellen Eigentumsübertragung im Verlassenschaftsverfahren. Vorher kannst du keinen Kaufvertrag unterzeichnen. Zuständig dafür ist der Gerichtskommissär, in der Regel ein Notar.
Was passiert, wenn wir eine Erbengemeinschaft sind?
Gehört die Immobilie mehreren Erben gemeinsam, müssen grundsätzlich alle dem Verkauf zustimmen. Einigt man sich nicht, bleibt oft nur eine gerichtliche Lösung. Diese Angaben dienen nur der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer geerbten Immobilie?
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen wie Grundbuchauszug und Energieausweis brauchst du den Einantwortungsbeschluss als Nachweis, dass du Eigentümer bist. Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Hausverwaltung dazu.