Es gibt beim Immobilienverkauf einen Moment, den fast alle unterschätzen. Nicht die Besichtigung, nicht die Verhandlung, sondern den Papierkram. In Österreich liebt man bekanntlich den ordentlichen Aktenordner, und beim Verkauf zeigt sich, warum. Fehlt im entscheidenden Moment ein einziges Dokument, steht der ganze Abschluss still. Die gute Nachricht. Die Liste ist kürzer, als du denkst, und wenn du sie früh beisammen hast, läuft der Rest fast von selbst.
Die kurze Antwort
Für den Immobilienverkauf in Österreich brauchst du in jedem Fall einen aktuellen Grundbuchauszug und einen gültigen Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, die aktuelle Betriebskostenabrechnung, der Stand der Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Bei Haus und Grundstück sind es zusätzlich Lageplan sowie Bau- und Benützungsbewilligung. Ein Grundriss und Nachweise über Sanierungen machen das Paket vollständig.
Die zwei Pflichtunterlagen für jeden Verkauf
Zwei Dokumente brauchst du immer, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück.
Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Lasten, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind. Käufer und vor allem deren Bank wollen das schwarz auf weiß sehen, bevor irgendjemand etwas unterschreibt.
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben (EAVG 2012). Er muss bereits im Inserat angegeben werden, ohne ihn darfst du streng genommen nicht einmal inserieren. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Hast du also noch einen aus einer früheren Vermietung, lohnt der Blick aufs Ausstellungsdatum.
Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung kommt eine Handvoll Dokumente dazu, die zeigen, in welchem Zustand das Haus und seine Finanzen sind. Dazu zählen der Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten, die aktuelle Betriebskostenabrechnung, der Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Auch die Hausordnung gehört dazu.
Das meiste davon bekommst du über die Hausverwaltung. Plan hier ruhig etwas Vorlauf ein, denn manche Hausverwaltung lässt sich mit der Antwort gern Zeit.
Zusätzlich bei Haus und Grundstück
Bei einem Haus oder einem Grundstück interessiert den Käufer vor allem, was gebaut wurde und ob es bewilligt ist. Dazu brauchst du den Lageplan beziehungsweise die Vermessungsurkunde sowie den Einreichplan, die Baubewilligung und die Benützungsbewilligung. Wurde an- oder umgebaut, gehören die entsprechenden Bewilligungen ebenfalls in den Ordner. Diese Unterlagen liegen bei der Gemeinde oder beim Magistrat in der Abteilung Bauamt.
Unterlagen, die den Verkauf leichter machen
Diese Dokumente sind nicht zwingend, aber sie nehmen dem Käufer Fragen ab und schaffen Vertrauen. Ein Grundriss mit Maßen und der Wohnnutzfläche, eine Aufstellung der laufenden Betriebskosten, Nachweise über Sanierungen und Investitionen wie neue Heizung, Fenster oder Dach, und ein paar aktuelle, gute Fotos. Wer hier vorbereitet ist, wirkt seriös und verkauft schneller.
Wo du die Unterlagen herbekommst
Damit du nicht im Kreis läufst, hier die kurze Bezugsquelle pro Dokument. Den Grundbuchauszug holst du dir online über das elektronische Grundbuch oder über einen Notar oder Rechtsanwalt. Den Energieausweis stellt ein befugter Aussteller aus, etwa ein Baumeister oder Ziviltechniker. Die Wohnungsunterlagen liefert die Hausverwaltung. Bau- und Lagepläne bekommst du bei der Gemeinde oder beim Magistrat im Bauamt.
Sammle früh, nicht erst beim Notartermin
Der häufigste Grund, warum ein Verkauf in letzter Sekunde wackelt, ist ein fehlendes Blatt Papier. Die Unterlage, die genau dann nicht auffindbar ist, wenn der Käufer endlich unterschreiben will. Wer früh sammelt, erspart sich diesen Stress und verhandelt aus einer Position der Stärke, weil alles griffbereit ist.
Wenn dir das Zusammensuchen zu mühsam ist, kannst du das Einholen der Unterlagen auch auslagern. Genau diese Leistung findest du in unserem Shop. Den großen Überblick über den gesamten Ablauf bekommst du in unserem Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen sind beim Immobilienverkauf in Österreich Pflicht?
In jedem Fall brauchst du einen aktuellen Grundbuchauszug und einen gültigen Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, die aktuelle Betriebskostenabrechnung, der Stand der Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist in Österreich zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Diese Information dient nur zur Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
Einen aktuellen Grundbuchauszug bekommst du über das elektronische Grundbuch online oder über einen Notar oder Rechtsanwalt.
Welche Unterlagen brauche ich bei einer Eigentumswohnung zusätzlich?
Zusätzlich brauchst du den Wohnungseigentumsvertrag, das Nutzwertgutachten, die aktuelle Betriebskostenabrechnung, den Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Diese bekommst du in der Regel über die Hausverwaltung.
Brauche ich den Energieausweis schon fürs Inserat?
Ja. In Österreich muss der Energieausweis bereits bei der Inserierung vorliegen und im Inserat angegeben werden (EAVG 2012).