Eine vermietete Wohnung zu verkaufen fühlt sich für viele an wie ein Auto verkaufen, in dem noch jemand sitzt. Geht das überhaupt, und wenn ja, will das dann irgendwer haben? Die kurze Antwort ist ja und ja. Du kannst jederzeit verkaufen, der Mieter bleibt einfach drin, und für die richtige Käufergruppe ist genau das sogar ein Vorteil. Man muss nur wissen, wie der Hase läuft, und an wen man sich wendet.
Die kurze Antwort
Du kannst eine vermietete Wohnung in Österreich jederzeit verkaufen, auch ohne Zustimmung des Mieters. Der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter und geht auf den Käufer über, das regelt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 1120 ABGB). Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Für Eigennutzer ist so eine Wohnung meist uninteressant, was den Preis drückt, für Anleger mit Interesse an laufenden Mieteinnahmen ist sie dagegen oft attraktiv. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung.
Der wichtigste Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete
Hier kommt der eine Satz, den du dir merken solltest, und ich halte ihn bewusst nüchtern, weil er rechtlich entscheidend ist. In Österreich gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete, geregelt in Paragraf 1120 ABGB. Das bedeutet, der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten, und zu genau denselben Konditionen.
Für den Mieter ändert sich also nichts außer der Kontonummer, auf die er die Miete überweist. Er muss dem Verkauf nicht zustimmen, und der Verkauf allein ist kein Grund, ihn zu kündigen. Das ist wichtig, damit du keine falschen Versprechungen machst, weder dir selbst noch einem Käufer.
Was das für den Preis bedeutet
Jetzt der Teil, der dich als Verkäufer am meisten interessiert, und hier wird es wieder etwas lockerer. Eine vermietete Wohnung spricht eine andere Käufergruppe an als eine leere, und das hat direkte Folgen für den Preis.
Für Eigennutzer, also Menschen, die selbst einziehen wollen, ist eine vermietete Wohnung meist uninteressant. Sie können ja nicht rein, der Mieter sitzt drin. Diese große Käufergruppe fällt damit weg, und weniger Nachfrage bedeutet in der Regel einen niedrigeren Preis. Als Faustregel wird eine vermietete Wohnung oft mit einem spürbaren Abschlag gehandelt.
Für Anleger dagegen ist genau das ein Vorteil. Sie kaufen die Wohnung als Kapitalanlage und freuen sich, dass ab dem ersten Tag Miete fließt, ohne dass sie selbst einen Mieter suchen müssen. Für diese Gruppe zählt die Rendite, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen. Eine solide vermietete Wohnung in guter Lage ist für Anleger ein gefragtes Produkt.
Die Kunst ist also nicht, den Mieter loszuwerden, sondern die richtige Käufergruppe anzusprechen. Und das ist reine Vermarktung.
An wen du verkaufst, entscheidet alles
Weil die Zielgruppe eine andere ist, muss auch die Vermarktung anders sein. Bei einer leeren Wohnung verkaufst du ein Zuhause, da zählen Licht, Grundriss und Gefühl. Bei einer vermieteten Wohnung verkaufst du eine Kapitalanlage, da zählen Zahlen.
Ein Anleger will auf einen Blick die Fakten sehen. Aktuelle Jahresnettomiete, die Restlaufzeit oder Befristung des Mietvertrags, die Betriebskosten und daraus abgeleitet die Rendite. Wer diese Zahlen sauber und transparent aufbereitet, verkauft an Anleger deutlich leichter. Ein Exposé, das nur schöne Fotos zeigt, aber die Renditezahlen versteckt, geht an dieser Käufergruppe vorbei.
Was du dem Mieter gegenüber beachten musst
Ein paar praktische Punkte, damit es sauber läuft. Für Besichtigungen brauchst du die Zustimmung des Mieters, und du musst Termine rechtzeitig und in zumutbarem Rahmen ankündigen. Einfach mit fremden Leuten in der Wohnung stehen geht nicht, das ist dessen Zuhause. Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist hier Gold wert, denn ein kooperativer Mieter macht den Verkauf leichter, ein verärgerter kann ihn zäh machen.
Spätestens wenn der Käufer feststeht, muss der Mieter über den neuen Eigentümer und die neue Zahlungsadresse informiert werden. Eine bestehende Kaution geht ebenfalls auf den Käufer über, das gehört im Kaufvertrag sauber geregelt. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung, im Zweifel klärt ein Notar oder Anwalt die Details.
Welche Unterlagen zusätzlich wichtig sind
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen brauchst du bei einer vermieteten Wohnung vor allem den aktuellen Mietvertrag, die letzte Betriebskostenabrechnung und einen Nachweis über die Kaution. Das sind genau die Dokumente, die ein Anleger sehen will, bevor er ein Angebot macht. Die vollständige Grundausstattung findest du in unserem Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf.
So verkaufst du deine vermietete Wohnung
Der Ablauf ist im Kern derselbe wie bei jedem Verkauf, nur die Zielgruppe und die Betonung verschieben sich. Realistischen Preis ermitteln, dabei den Anlegerblick und die Rendite berücksichtigen, die passenden Unterlagen und Zahlen aufbereiten, gezielt an Anleger vermarkten und den Kaufvertrag über einen Notar oder Rechtsanwalt abwickeln.
Für den realistischen Preis lohnt sich eine Marktpreisanalyse, die den Anlegermarkt berücksichtigt. Den kompletten Überblick über den Ablauf gibt dir unser Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich. Und wenn deine vermietete Wohnung in Wien liegt, findest du im Beitrag Wohnung verkaufen in Wien die lokalen Besonderheiten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Wohnung in Österreich verkaufen?
Ja. Du kannst eine vermietete Wohnung jederzeit verkaufen, auch ohne Zustimmung des Mieters. Der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter und geht auf den Käufer über.
Was passiert mit dem Mieter, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Für den Mieter ändert sich nichts. Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 1120 ABGB) tritt der Käufer als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat auch kein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Du kannst die Wohnung also ohne seine Erlaubnis verkaufen.
Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?
Manchmal ja, manchmal wir die Wohnung attraktiver. Für Eigennutzer ist eine vermietete Wohnung uninteressant, weil sie nicht einziehen können, das drückt den Preis. Für Anleger ist eine vermietete Wohnung mit laufenden Mieteinnahmen dagegen oft gerade attraktiv.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Spätestens wenn der Käufer feststeht, muss der Mieter über den neuen Eigentümer und die neue Zahlungsadresse informiert werden. Für Besichtigungen brauchst du außerdem die Zustimmung des Mieters und musst Termine rechtzeitig ankündigen.