In Österreich hält sich ein Glaubenssatz hartnäckiger als die Warteliste für einen Kleingarten. Ohne Makler, heißt es, verkaufst du keine Immobilie. Also zahlen unzählige Eigentümer ihre Provision, ohne je laut zu fragen, wofür eigentlich. Dabei darfst du deine eigene Wohnung ganz allein verkaufen. Ohne Provision, ohne Gewerbeschein und ohne ein Jusstudium an der Uni Wien. Was du brauchst, ist kein Makler, sondern ein Plan. Den bekommst du hier.
Die kurze Antwort
In Österreich darfst du deine Immobilie als Privatperson ohne Makler verkaufen. Es ist gesetzlich erlaubt, kostet keine Provision und erfordert keinen Gewerbeschein. Der Ablauf umfasst sechs Schritte: realistischen Preis ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Energieausweis besorgen, professionell vermarkten, Besichtigungen führen und schließlich den Kaufvertrag über einen Notar oder Rechtsanwalt abwickeln. Der größte Vorteil ist die Ersparnis, denn die Maklerprovision von bis zu 7,2 Prozent des Kaufpreises entfällt vollständig.
Was Privatverkauf wirklich bedeutet
Privat verkaufen heißt, du übernimmst selbst die Rolle, für die sonst der Makler die Hand aufhält. Du entscheidest über den Preis, sprichst mit Interessenten und führst die Verhandlung. Rechtlich ist das erfreulich unspektakulär, weil der Verkauf der eigenen Liegenschaft keine gewerbliche Tätigkeit ist. Du brauchst also keinen Maklergewerbeschein, kein Gewerbeamt, gar nichts.
Ein Unterschied ist trotzdem wichtig, nämlich der zwischen Verkauf und Vermarktung. Den Verkauf, also die Entscheidung und den Abschluss, behältst du. Die Vermarktung, also Fotos, Exposé und Inserat, kannst du auslagern, ohne dass gleich ein Maklerverhältnis daraus wird. Genau hier kommt ein Dienstleister wie ImmoLotse ins Spiel.
Was du dir sparst
Jetzt zum Teil, der ein bisserl wehtut, aber im guten Sinn. In Österreich darf ein Makler bis zu 3 Prozent netto plus 20 Prozent Umsatzsteuer verlangen, also 3,6 Prozent brutto. Und das pro Partei. Im üblichen Doppelmaklermodell zahlen Käufer und Verkäufer gemeinsam bis zu 7,2 Prozent an ein und denselben Makler.
Jetzt kommt der Teil, den kaum jemand offen ausspricht. Auch die Käuferprovision zahlst am Ende indirekt du. Ein Käufer hat ein festes Budget. Muss er obendrauf 3,6 Prozent an den Makler zahlen, fehlt ihm genau dieser Betrag für den Kaufpreis. Also bietet er entsprechend weniger. Die Käuferprovision drückt damit den Preis, den du erzielst. Unterm Strich trägst du als Verkäufer beide Seiten, die eine direkt, die andere versteckt im niedrigeren Verkaufspreis.
Bei einer Wohnung für 400.000 Euro reden wir über bis zu 28.800 Euro. Für so manchen Vermittlungsvorgang ein stolzer Betrag, gemessen daran, dass der Makler die Wohnung vielleicht dreimal aufgesperrt hat. Beim Privatverkauf bleibt dieses Geld bei dir. Wie sich die Summe genau zusammensetzt, haben wir aufgedröselt in unserem Beitrag Was kostet ein Makler in Österreich wirklich.
Der Ablauf in sechs Schritten
Von außen wirkt ein Privatverkauf wie ein Großprojekt. Ist es nicht, es ist eine überschaubare Abfolge.
Zuerst ermittelst du einen realistischen Preis. Dann stellst du die Unterlagen zusammen und besorgst den Energieausweis. Anschließend bereitest du die Vermarktung vor, also gute Fotos, ein sauberes Exposé und ein Inserat auf den großen Portalen. Danach führst du Besichtigungen und Verhandlungen. Zum Schluss übernimmt ein Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch.
Jeden dieser Schritte nehmen wir in eigenen Beiträgen noch genauer auseinander. Fürs große Bild reicht erst einmal dieses Gerüst.
Den richtigen Preis finden
Der Klassiker unter den Privatverkäufer-Fehlern ist der Preis aus dem Bauchgefühl. Jede Wohnung ist im Kopf ihres Eigentümers nämlich ein bisserl mehr wert als am Markt. Das ist zutiefst menschlich. Der Käufer sieht es leider deutlich nüchterner.
Zu hoch angesetzt, und deine Immobilie steht monatelang auf willhaben, bis sie wirkt wie das Brot vom Vortag. Zu niedrig, und du verschenkst echtes Geld. Was du brauchst, ist eine fundierte Marktpreisanalyse, also eine datenbasierte Einschätzung des Marktpreises anhand aktueller Vergleichspreise in deiner Lage. Wichtig ist dabei die richtige Erwartung. Das ist kein rechtlich bindendes Gutachten. Ein formales Bewertungsgutachten dürfen in Österreich ausschließlich zertifizierte Sachverständige erstellen, und für deine Preisstrategie brauchst du das ohnehin nicht.
Professionell vermarkten
Hier entscheidet sich, ob dein Inserat heraussticht oder im Strom untergeht. Käufer scrollen auf willhaben und ImmoScout24 in Sekunden durch, und das erste Foto entscheidet, ob der Daumen stehen bleibt.
Das verwackelte Handyfoto vom Wohnzimmer, halb im Dunkeln, Wäscheständer dezent im Eck, verkauft exakt gar nichts. Drei Dinge zahlen am meisten ein. Erstens gute Bilder, hell, gerade und aufgeräumt. Zweitens ein Exposé, das die Fakten klar und ansprechend aufbereitet. Drittens ein vollständiges Inserat mit allen relevanten Daten. Diese Bausteine kannst du als Privatverkäufer auf Profiniveau einkaufen, ganz ohne Provision. Fotoshooting, KI-Bildoptimierung und ein fertiges Exposé findest du als einzelne Leistungen in unserem Shop.
Steuern und Pflichten kurz erklärt
Zwei Themen solltest du früh am Schirm haben, und bei beiden bleibe ich bewusst nüchtern, weil hier Genauigkeit zählt.
Der Energieausweis ist Pflicht. In Österreich muss bei jedem Verkauf ein gültiger Energieausweis vorliegen (EAVG 2012). Ohne ihn darfst du streng genommen nicht einmal inserieren.
Die Immobilienertragsteuer betrifft den Gewinn. Grundsätzlich fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer an. Es gibt allerdings Ausnahmen wie die Hauptwohnsitzbefreiung, die die Steuer im richtigen Fall auf null senken. Das Thema hat viele Feinheiten, deshalb der klare Hinweis. Diese Angaben dienen nur der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall ist ein Steuerberater die richtige Adresse.
Die häufigsten Fehler
Aus der Praxis wiederholen sich ein paar Stolpersteine mit fast schon liebenswerter Verlässlichkeit. Der Wunschpreis aus einer anderen Galaxie. Fotos, die aussehen wie eine Tatortbegehung. Unterlagen, die genau dann fehlen, wenn der Käufer endlich unterschreiben will. Und der Glaube, man müsse wie ein Pannendienst rund um die Uhr abheben, sobald wer nur mal kurz fragen will.
Die gute Nachricht. All das lässt sich vermeiden, wenn man es vorher weiß. Genau dafür ist dieser Ratgeber da, und dafür sind die einzelnen Leistungen gedacht, die dir die zeitraubenden Teile abnehmen.
So unterstützt dich ImmoLotse
Du verkaufst, wir kümmern uns um den Teil, der Zeit und Nerven frisst. Du bekommst dieselbe professionelle Qualität wie über einen Makler, nur zu transparenten Fixpreisen statt Provision. Du buchst, was du wirklich brauchst, vom einzelnen Exposé bis zum Komplettpaket. Die Kontrolle und der Verkaufserlös bleiben dort, wo sie hingehören, nämlich bei dir.
Wenn du wissen willst, wie viel du in deinem Fall sparst, rechne es mit dem Provisionsrechner auf der Startseite durch oder schreib uns einfach direkt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Darf ich in Österreich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja. Der Verkauf der eigenen Immobilie als Privatperson ist in Österreich erlaubt und benötigt keinen Gewerbeschein. Du darfst selbst inserieren, besichtigen und verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten.
Wie viel Provision spare ich beim Privatverkauf?
In Österreich darf die Maklerprovision bis zu 3,6 Prozent brutto pro Partei betragen, also bis zu 7,2 Prozent für Käufer und Verkäufer zusammen. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das bis zu 28.800 Euro, die beim Privatverkauf wegfallen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, ein Grundriss und bei Eigentumswohnungen der Wohnungseigentumsvertrag samt aktuellen Betriebskostenabrechnungen.
Brauche ich beim Verkauf einen Energieausweis?
Ja, in Österreich ist ein gültiger Energieausweis bei jedem Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben (EAVG 2012). Diese Information dient nur zur Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Grundsätzlich fällt auf den Gewinn 30 Prozent Immobilienertragsteuer an. Es gibt Ausnahmen wie die Hauptwohnsitzbefreiung. Für verbindliche Auskünfte wende dich an einen Steuerberater.
Wer erstellt den Kaufvertrag?
Den Kaufvertrag errichtet in Österreich ein Notar oder Rechtsanwalt. Das bleibt auch beim Privatverkauf so und sorgt für die rechtssichere Eintragung ins Grundbuch.