Das Finanzamt hat sich für 2027 etwas einfallen lassen, und man muss fast schmunzeln über die Eleganz. Offiziell wird die Immobilienertragsteuer nämlich gar nicht erhöht, der Steuersatz bleibt brav bei 30 Prozent. Und trotzdem zahlst du beim Verkauf mancher Immobilien ab 2027 spürbar mehr. Wie das geht? Durch die Hintertür. Statt am großen Schild „30 Prozent" zu drehen, hat man an einer unscheinbaren Stellschraube gedreht, die kaum jemand kennt. Schauen wir uns diesen Taschenspielertrick in Ruhe an, damit du weißt, ob er dich überhaupt betrifft.
Die kurze Antwort
Ab 2027 steigt die effektive Immobilienertragsteuer für sogenanntes Altvermögen in Österreich, obwohl der Steuersatz unverändert bei 30 Prozent bleibt. Grund ist, dass die pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen gesenkt werden. Betroffen sind nur Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden. Bei diesen steigt die effektive Belastung von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses, bei umgewidmeten Grundstücken von 18 auf 21 Prozent. Die Änderung gilt für Verkäufe nach dem 31.12.2026. Befreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung bleiben bestehen. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Der Trick dahinter, kein höherer Satz
Hier bleibe ich bewusst nüchtern, weil genau dieser Punkt überall falsch erzählt wird. Wer behauptet, der Steuersatz der ImmoESt steige, liegt daneben. Die 30 Prozent bleiben.
Verändert wird etwas anderes, nämlich die pauschalen Anschaffungskosten beim Altvermögen. Zur Erklärung, bei alten Immobilien kennt man den ursprünglichen Kaufpreis oft nicht mehr, deshalb nimmt der Staat pauschal an, ein bestimmter Anteil des Verkaufserlöses sei der Anschaffungswert. Nur der Rest gilt als Gewinn und wird besteuert. Je höher dieser angenommene Anschaffungsanteil, desto kleiner der steuerpflichtige Gewinn.
Und genau an dieser Schraube wird gedreht. Der pauschal angenommene Anschaffungsanteil wird von 86 auf 80 Prozent des Erlöses gesenkt, bei umgewidmeten Grundstücken von 40 auf 30 Prozent. Der zu versteuernde Gewinn wird dadurch größer, die 30 Prozent greifen auf eine größere Summe, und unterm Strich zahlst du mehr. Kein höherer Satz, aber ein höheres Ergebnis. Beschlossen wurde das im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes für 2027 und 2028.
Wen es überhaupt betrifft
Jetzt die Entwarnung für die meisten, denn diese Änderung ist kein Flächenbrand. Betroffen ist ausschließlich das sogenannte Altvermögen, also Immobilien, die vor dem 31. März 2002 entgeltlich erworben wurden. Alles, was du danach gekauft hast, gilt als Neuvermögen und bleibt von der Neuregelung völlig unberührt.
Es trifft also vor allem Menschen, die eine Immobilie schon sehr lange besitzen, ein vor Jahrzehnten gekauftes Grundstück, das lange gehaltene Zinshaus, das alte Elternhaus. Besonders spürbar wird es bei umgewidmeten Grundstücken, also etwa Grünland, das später zu Bauland wurde, denn dort ist die Erhöhung am größten.
Was das konkret kostet
Damit es nicht abstrakt bleibt, ein Beispiel mit runden Zahlen. Verkaufst du ein altes Grundstück, gekauft vor 2002 und nicht umgewidmet, um 500.000 Euro, dann fielen dafür bisher 21.000 Euro Immobilienertragsteuer an, das sind die erwähnten 4,2 Prozent. Ab 2027 sind es für genau denselben Verkauf 30.000 Euro, also 6 Prozent. Das ist ein Plus von 9.000 Euro bei identischem Verkaufspreis, ohne dass du irgendetwas anders gemacht hast außer ein Jahr zu warten.
Bei umgewidmeten Grundstücken fällt der Sprung noch deutlicher aus, von 18 auf 21 Prozent des Erlöses. Man sieht, für den einzelnen Verkäufer sind das schnell mehrere tausend Euro, auch wenn die Steuer im großen Bundeshaushalt nur eine überschaubare Rolle spielt.
Die gute Nachricht, die Befreiungen bleiben
Und jetzt der Teil, der viele beruhigt. Die Befreiungen von der ImmoESt bleiben allesamt unverändert. Die wichtigste davon, die Hauptwohnsitzbefreiung, ist gar nicht betroffen. Wer also seine eigene Wohnung oder sein Haus verkauft, in dem er lange genug selbst gewohnt hat, für den ändert sich schlicht nichts, weil er ohnehin keine ImmoESt zahlt.
Im Gegenteil, die Befreiungen werden durch die Verschärfung sogar noch wertvoller als Planungsinstrument. Wann genau der Verkauf steuerfrei bleibt und welche Voraussetzungen dafür gelten, haben wir im Beitrag Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei im Detail aufbereitet.
Solltest du jetzt noch 2026 verkaufen?
Die Frage liegt nahe, und hier ist Ehrlichkeit wichtiger als ein reißerischer Rat. Nein, du musst nicht Hals über Kopf noch 2026 verkaufen. Diese Überlegung ist überhaupt nur dann relevant, wenn zwei Dinge zusammenkommen. Erstens, du besitzt tatsächlich Altvermögen, also eine vor dem 31. März 2002 gekaufte Immobilie. Und zweitens, du planst ohnehin, sie in absehbarer Zeit zu verkaufen.
Nur in diesem Fall kann es sich lohnen, den Verkauf noch 2026 abzuschließen, weil das steuerlich günstiger sein kann. Wer dagegen keinen Verkauf plant, sollte sich von der Änderung nicht in eine überstürzte Entscheidung treiben lassen. Und weil hier viele Feinheiten mitspielen, etwa der genaue Stichtag der Anschaffung und mögliche Umwidmungen, gehört dieser Fall vor jeder Entscheidung auf den Tisch eines Steuerberaters. Ein Termin kostet wenig und kann dir hier viel ersparen.
Fazit
Die ImmoESt-Erhöhung 2027 ist keine Satzerhöhung, sondern eine Verschärfung durch die Hintertür, und sie trifft ausschließlich Altvermögen von vor dem 31. März 2002. Für den normalen Verkäufer, der seinen Hauptwohnsitz veräußert, ändert sich nichts. Wer aber eine sehr lange gehaltene Immobilie besitzt und einen Verkauf plant, sollte den Zeitpunkt bewusst mit einem Steuerberater abwägen.
Wie die ImmoESt grundsätzlich funktioniert und berechnet wird, liest du in unserem Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Und wenn es um eine geerbte Immobilie geht, bei der der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zählt, hilft dir unser Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen weiter.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall und die aktuelle Gesetzeslage wende dich an einen Steuerberater.
Häufige Fragen
Wird die ImmoESt 2027 erhöht?
Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer bleibt bei 30 Prozent. Erhöht wird die effektive Belastung für sogenanntes Altvermögen, weil die pauschalen Anschaffungskosten gesenkt werden. Das gilt für Verkäufe nach dem 31.12.2026. Diese Angaben dienen nur der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Wen betrifft die ImmoESt-Änderung ab 2027?
Betroffen ist nur Altvermögen, also Immobilien, die vor dem 31. März 2002 entgeltlich erworben wurden. Immobilien, die danach angeschafft wurden (Neuvermögen), sind von der Änderung nicht betroffen.
Wie hoch ist die ImmoESt für Altvermögen ab 2027?
Bei nicht umgewidmeten Grundstücken steigt die effektive Belastung von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses. Bei umgewidmeten Grundstücken steigt sie von 18 auf 21 Prozent. Für den Einzelfall ist ein Steuerberater zuständig.
Sollte ich meine Immobilie deshalb noch 2026 verkaufen?
Das ist nur relevant, wenn du Altvermögen besitzt und ohnehin einen Verkauf planst. Einen pauschalen Rat gibt es nicht, denn es hängt vom Einzelfall ab. Lass die steuerlichen Auswirkungen vor einer Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung weiterhin?
Ja. Die Befreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung bleiben unverändert bestehen. Wer den eigenen, lange bewohnten Hauptwohnsitz verkauft und die Voraussetzungen erfüllt, ist von der Änderung nicht betroffen.