Hand aufs Herz, bei kaum einem Wort beim Immobilienverkauf wird einem so schnell flau wie bei der Grunderwerbsteuer. Steuer, das riecht nach Finanzamt, nach einem weiteren Griff ins eigene Börsel, nach einem Posten, der den schönen Erlös wieder zusammenschrumpfen lässt. Jetzt kommt aber die Pointe, und es ist eine gute. Diese Steuer zahlst gar nicht du. Die zahlt der Käufer. Du darfst dich also entspannt zurücklehnen, während ein anderer die Rechnung serviert bekommt. Wissen, wie der Hase läuft, solltest du trotzdem, denn wer die Rechnung der Gegenseite kennt, verhandelt um einiges gelassener.
Die kurze Antwort
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich beim normalen Verkauf 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Sie trifft wirtschaftlich den Käufer, nicht den Verkäufer, auch wenn vor dem Finanzamt beide Parteien in der Pflicht stehen. Dazu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent, ebenfalls Sache des Käufers. Nur bei Übergaben innerhalb der Familie gilt ein günstigerer Stufentarif. Berechnet und abgeführt wird die Steuer in der Regel vom Notar oder Rechtsanwalt. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Was die Grunderwerbsteuer überhaupt ist
Die Grunderwerbsteuer fällt an, sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Sie schaut nicht auf deinen Gewinn, wie es die Immobilienertragsteuer tut, sondern knüpft schlicht am Erwerb selbst an. Bemessungsgrundlage ist beim Kauf die sogenannte Gegenleistung, im Normalfall also der Kaufpreis, auf den du dich mit dem Käufer geeinigt hast. Davon gehen grundsätzlich 3,5 Prozent an den Staat.
Wer sie zahlt, und warum dich das trotzdem angeht
Jetzt der Teil, bei dem du innerlich aufatmen darfst. Vor dem Gesetz sitzen zwar beide im Boot, Käufer wie Verkäufer, aber in jedem vernünftigen Kaufvertrag steht am Ende, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer berappt. So ist es Usus, so läuft es im ganzen Land. Für dich heißt das, von deinem Erlös geht dieser Brocken nicht ab.
Warum du trotzdem Bescheid wissen solltest. Dein Käufer sitzt nämlich mit dem spitzen Bleistift da und rechnet. Zu deinem Preis kommen für ihn noch die 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragung und der Vertrag obendrauf. Wer dir 400.000 Euro hinlegt, muss in Wahrheit gut 20.000 Euro Nebenkosten stemmen, bevor er den Schlüssel überhaupt in der Hand hält. Hast du diese Rechnung im Kopf, stehst du im Preisgespräch nicht mit leeren Händen da, sondern weißt genau, wo beim Gegenüber der Schuh drückt.
Die Grundbucheintragung, der stille Zwilling
Die Grunderwerbsteuer kommt selten allein, sie bringt gleich ihren stillen Zwilling mit. Damit der Käufer als neuer Eigentümer schwarz auf weiß im Grundbuch steht, zahlt er zusätzlich 1,1 Prozent Eintragungsgebühr vom Kaufpreis. Macht zusammen mit der Steuer 4,6 Prozent, die rund um den Eigentumswechsel ans Amt wandern, und da ist von Notar und Vertragserrichtung noch gar keine Rede. Auch das, du ahnst es schon, geht aufs Konto des Käufers.
Der Familientarif, wenn im Kreis der Familie übergeben wird
Ganz anders schaut die Sache aus, wenn nicht am Markt verkauft, sondern innerhalb der Familie übergeben oder verschenkt wird, wenn also die Oma dem Enkel die Wohnung überschreibt. Dann greift ein gestaffelter Tarif, und zwar auf den sogenannten Grundstückswert, nicht auf einen Kaufpreis. Die ersten 250.000 Euro kosten milde 0,5 Prozent, die nächsten 150.000 dann 2 Prozent, und erst was darüber liegt, die vollen 3,5.
Ein Beispiel, damit es greifbar wird. Übergibst du deinem Kind eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro, zahlt es unterm Strich 4.250 Euro statt der vollen 14.000. Ein Unterschied, bei dem sich das Nachrechnen wirklich auszahlt. Zum begünstigten Kreis zählen Ehepartner, Kinder, Enkel, Geschwister sowie Nichten und Neffen, und auch eine Erbschaft fällt in aller Regel unter diesen milderen Tarif.
Wer die Steuer berechnet und ans Finanzamt bringt
Und keine Sorge, mit dem Papierkram musst du dich nicht selbst herumschlagen. Das übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag aufsetzt. Der rechnet die Grunderwerbsteuer in der sogenannten Selbstberechnung selbst aus, meldet sie elektronisch und überweist sie ans Finanzamt, alles im Zuge der Abwicklung, ganz ähnlich wie bei der Immobilienertragsteuer. Du bekommst davon im besten Fall nur die Zeile auf der Schlussabrechnung zu sehen.
Was du als Verkäufer mitnehmen solltest
Zwei Dinge zum Mitnehmen. Erstens, die Grunderwerbsteuer ist nicht dein Problem, sondern das des Käufers, beim Blick auf deinen Nettoerlös kannst du sie getrost streichen. Zweitens, kennen solltest du sie trotzdem, weil sie das Börsel deines Käufers mitbestimmt und dir im Gespräch den Rücken stärkt. Und wenn es ums Übergeben in der Familie geht, dann schau dir den Stufentarif genau an und setz dich einmal kurz mit einem Steuerberater zusammen. Da liegen je nach Wert schnell ein paar tausend Euro Unterschied, und die lässt man nicht einfach so am Tisch liegen.
Wie sich die Grunderwerbsteuer in die gesamten Nebenkosten einordnet und was davon wirklich dich trifft, liest du in unserem Beitrag Was kostet der Immobilienverkauf für den Verkäufer. Was beim Gewinn auf dich zukommt, steht im Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Den großen Überblick über den ganzen Ablauf bekommst du in unserem Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Beim normalen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer in Österreich 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Bei Übergaben innerhalb der Familie gilt ein gestaffelter Tarif von 0,5 bis 3,5 Prozent. Diese Angaben dienen nur zur Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Vor dem Finanzamt sind beide Parteien Steuerschuldner, im Kaufvertrag wird aber üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Für den Verkäufer ist sie damit in der Regel kein Kostenposten.
Was kostet die Grundbucheintragung zusätzlich?
Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fallen 1,1 Prozent des Kaufpreises an. Auch diese Gebühr zahlt üblicherweise der Käufer, zusätzlich zur Grunderwerbsteuer.
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übergabe in der Familie an?
Bei Übergaben und Schenkungen innerhalb der Familie gilt ein Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts, 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent auf die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent auf den Rest. Für die genaue Berechnung ist ein Steuerberater zuständig.
Wer berechnet und zahlt die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt?
In der Regel übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet, die Selbstberechnung. Er ermittelt die Steuer, meldet sie elektronisch und führt sie ans Finanzamt ab.