Es gibt beim Immobilienverkauf einen Satz, der viele Verkäufer schlagartig aufhorchen lässt. Du kannst steuerfrei verkaufen. Und tatsächlich, der häufigste Weg dorthin trägt einen etwas sperrigen Namen, die Hauptwohnsitzbefreiung. Klingt nach Beamtendeutsch, ist im Kern aber eine erfreulich einfache Idee. Wer seine eigene Wohnung verkauft, in der er wirklich gelebt hat, soll dafür nicht auch noch Steuer zahlen. Schauen wir uns an, wann der Staat bei dir die Hand unten lässt.
Die kurze Antwort
Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit den Verkauf deiner Wohnung oder deines Hauses von der Immobilienertragsteuer, wenn die Immobilie dein echter Hauptwohnsitz war. Dafür gibt es zwei Wege. Entweder du hast ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend dort gewohnt, oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend. In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Mitbefreit ist auch der Grund, bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Worum es überhaupt geht
Zur Erinnerung, verkaufst du eine Immobilie mit Gewinn, will der Staat grundsätzlich 30 Prozent davon über die Immobilienertragsteuer. Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, geht dieser Griff ins Leere, der gesamte Gewinn bleibt steuerfrei. Bei den Wertsteigerungen der letzten Jahre reden wir da schnell über einen fünfstelligen Betrag, der bei dir bleibt statt beim Finanzamt. Kein Wunder, dass das die meistgestellte Frage rund um den Verkauf überhaupt ist.
Der erste Weg, die Zweijahresregel
Hast du die Wohnung gekauft und von Anfang an mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt, bis du sie verkaufst, bist du dabei. Wichtig sind hier zwei Wörter, durchgehend und gekauft. Diese Variante gilt nämlich nur, wenn du die Immobilie selbst entgeltlich erworben hast. Eine geerbte oder geschenkte Wohnung fällt hier heraus, für die gibt es den zweiten Weg.
Ein kleiner Spielraum ist eingebaut, damit dir ein normaler Umzug nicht alles verdirbt. Du darfst bis zu ein Jahr nach dem Kauf einziehen, und den Hauptwohnsitz bis zu ein Jahr vor oder nach dem Verkauf aufgeben, ohne die Befreiung zu verlieren.
Der zweite Weg, fünf von zehn Jahren
Die zweite Variante ist für viele der rettende Anker. Hast du innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort als Hauptwohnsitz gelebt, greift die Befreiung ebenfalls. Der Clou dabei, die restlichen Jahre darfst du die Wohnung sogar vermietet haben, die fünf Wohnjahre zählen trotzdem. Und noch ein Vorteil, bei dieser Variante kann sogar die Zeit mitzählen, in der du vor dem Eigentum als Familienmitglied dort gewohnt hast, etwa wenn du die Wohnung später geerbt oder geschenkt bekommen hast.
Den Hauptwohnsitz musst du aufgeben
Einen Punkt übersieht man gern, und er ist entscheidend. In beiden Varianten musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf tatsächlich aufgeben. Du kannst also nicht steuerfrei verkaufen und gemütlich wohnen bleiben, das wäre zu schön. Ein bisschen Luft lässt dir der Gesetzgeber aber. Bei der Zweijahresregel gilt die Toleranz von einem Jahr vor oder nach dem Verkauf, bei der anderen Variante darf der Auszug früher liegen, höchstens fünf Jahre vor dem Verkauf, und nach dem Verkauf wieder ein Jahr Toleranz.
Der Grund ist mitbefreit, bis 1.000 Quadratmeter
Eine gute Nachricht für alle mit Haus und Garten. Die Befreiung gilt nicht nur für die vier Wände, sondern auch für den dazugehörigen Grund, und zwar bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Hast du ein größeres Grundstück, bleibt nur der übersteigende Teil steuerpflichtig. Für die allermeisten Wohnungen und Reihenhäuser spielt das ohnehin keine Rolle.
Der Haken bei Erbschaft
Einen Haken gibt es, über den viele stolpern. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar. Verkauft eine Verlassenschaft die Immobilie, ist der Verkauf steuerpflichtig, selbst wenn der Verstorbene die Befreiung locker erfüllt hätte. Entscheidend ist immer deine eigene Nutzung. Dass die Großmutter fünfzig Jahre im Haus gewohnt hat, nützt dir für sich genommen nichts, wenn du selbst nie dort gemeldet warst. Die ganze Logik rund um den Erbfall haben wir im Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen aufgedröselt.
Was du praktisch mitnehmen solltest
Unterm Strich. Verkaufst du deinen eigenen, länger bewohnten Hauptwohnsitz, stehen die Chancen ausgezeichnet, dass gar keine Steuer anfällt. Das ist der häufigste steuerfreie Fall überhaupt. Weil die Fristen aber streng sind und ein einziger Tag oder eine Meldelücke über die Befreiung entscheiden kann, lass deinen konkreten Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Ein kurzer Termin, der dir im besten Fall einen fünfstelligen Betrag rettet.
Welche weiteren Ausnahmen es neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt, liest du im Beitrag Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei. Wie die Steuer selbst funktioniert, erklärt der Beitrag Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Den großen Überblick über den ganzen Ablauf bekommst du im Leitfaden Immobilie privat verkaufen in Österreich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an einen Steuerberater.
Häufige Fragen
Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?
Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit den Verkauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses von der Immobilienertragsteuer, wenn die Immobilie durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Mitbefreit ist auch der Grund bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern. Diese Angaben dienen nur zur Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung.
Welche Fristen gelten für die Hauptwohnsitzbefreiung?
Es gibt zwei Wege. Entweder die Immobilie war ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz, oder sie war innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz. In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgeben.
Muss ich den Hauptwohnsitz wirklich aufgeben?
Ja. In beiden Varianten muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Es gibt eine Toleranz von rund einem Jahr vor oder nach dem Verkauf, damit ein normaler Umzug die Befreiung nicht gefährdet.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung auch für den Grund?
Ja, der dazugehörige Grund ist bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern mitbefreit. Ist das Grundstück größer, bleibt nur der übersteigende Teil steuerpflichtig.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung bei einer geerbten Immobilie?
Die Befreiung ist nicht vererbbar, entscheidend ist immer die eigene Nutzung. Verkauft eine Verlassenschaft, ist der Verkauf steuerpflichtig. Die Zeit, die du vor dem Erbe selbst dort gewohnt hast, kann bei der Regel über fünf von zehn Jahren aber mitzählen.